Lantmäteriförberedelser inför 3D fastighetsbildning
Utmaning
Vid Hägerstensåsen i Stockholm har det en gång funnits ett underjordiskt reningsverk. I dag har marken ovanför bebyggts med bostäder och själva reningsverket är numera garage.
Det som finns kvar av verksamheten är en pumpstation med stora allmänna avloppsledningar och en skorsten som leder bort föroreningar. Det underjordiska bergrummet används alltså dels av en bostadsrättsförening, dels av två olika ledningshavare.
I samband med byggstarten fyra år tidigare hade en lantmäteriförrättning påbörjats. I det preliminära beslutet hade en tvådimensionell fastighet med tillhörande 3d-utrymme bildats för bostadsrättsföreningen och vidare en rent tredimensionell fastighet för pumpstationen. Nu ville man avsluta förrättningen, dela upp ansvaret för skötseln av gemensamma delar och besluta om definitiva gränser.
NAI Svefa anlitades för att reda ut de fastighetsrättsliga frågorna, ge förslag på samverkansåtgärder och färdigställa underlag till Lantmäteriet inför avslut av förrättningen. Det visade sig bli ett uppdrag som krävde både spetskompetens, simultanförmåga och färdigheter i förhandling!
Lösning
Maria Cederborg Olsson, fastighetsrättslig konsult på NAI Svefa, kontaktades av Ramböll Projektledning för att finna en lösning. Då det finns mycket regleringar kring hur fastighetsgränser får dras med avseende på brandsäkerhet med mera så övervägdes ett flertal alternativ.
Önskemålet var en gränsdragning som överensstämde med de behov som fanns i garaget och på marken och som skulle fungera långsiktigt. Maria tog fram förslag på lämpliga gränser, gemensamhetsanläggningar och servitut. Efter avstämning med fastighetsägarna gick förslagen till förhandling med ledningshavarna och lantmäteriet.
Maria berättar: ”Det var många, många beståndsdelar som skulle passa ihop och många viljor som skulle jämkas. Det gäller i min roll att vara lyhörd och att lyssna på samtliga parter och i möjligaste mån tillgodose deras behov och önskemål när underlaget utarbetas. Det gick t ex att mäta hur belastningen av ventilationssystemet var fördelad mellan de tre inblandade parterna, så i det fallet kunde man ganska enkelt fördela andelstal i en gemensamhetsanläggning. Men hur mäter man behovet av utrymningsväg mot behov av körbana i ett garage när det gäller samma sträcka? Det finns inga lätta svar. Men alla inblandade parter var under hela processen mycket måna om att få till en fungerande lösning för framtiden och deltog aktivt i arbetet. I slutändan nåddes en bra lösning och alla känner nu väl till vad som tillhör vem och vems ansvar det är om något skulle gå sönder.”
Resultat
Förrättningen är nu avslutad. Inflyttningen i bostäderna påbörjas inom kort. Vid färdigställandet av förrättningen justerades gränserna på ett antal ställen, fyra servitut samt tre gemensamhetsanläggningar bildades och två tidigare servitut ändrades. Garagets alla funktioner har blivit mycket väl genomlysta. Samtliga parter var överens om underlaget som lades till grund för det slutgiltiga lantmäteribeslutet.
Spetskonsulten
Maria Cederborg Olsson är utbildad lantmätare från KTH och har sin bakgrund som förrättningslantmätare på det statliga lantmäteriet. Sedan två år tillbaka arbetar hon på NAI Svefa och då framför allt med rådgivning och lantmäteriförberedelser inför tredimensionell fastighetsbildning. Marias vanligaste uppdragsgivare är kommersiella fastighetsägare intresserade av tredimensionella lösningar. Genom sin bakgrund på Lantmäteriet är Maria väl förtrogen med förrättningsprocessen. Hennes jobb handlar om att hitta lämpligaste lösningen i det unika fallet och sedan följa hela lantmäteriprocessen och se till att handläggningen av ärendet effektiviseras.