Värdering av stor lantbruksegendom blev avstamp för framtiden

Utmaning

Ett antal delägare stod som arvtagare till en större lantbruksegendom. En av parterna ville driva verksamheten vidare medan de andra ville bli utlösta ur fastigheten. De önskade nu en värdering för att kunna fördela egendomen som omfattade en slottsliknande herrgårdsbyggnad med tillhörande flyglar, ett 20-tal permanentbostadshus, ett 20-tal torp, 4–5 olika gårdscentra med bland annat ridverksamhet och fågeluppfödning. Vidare fanns på egendomen en stor areal med skogsmark och åkermark.
 
Utmaningarna i uppdraget var flera. Dels att göra en korrekt värdering av ett komplext objekt. Dels att handskas med ett känsligt ärende där delägarna hade motsatta förhoppningar på värderingen.

Det blev ett uppdrag som krävde både spetskompetens och bredd, stark integritet, samarbete, diplomati, öppenhet och förmåga till förtroendeskapande från NAI Svefas sida.

Lösning

Ansvarig för uppdraget var Per Wåhlin, utbildad jägmästare med kompetens att värdera stora lantbruksegendomar. Med tanke på uppdragets komplexitet och omfattning valde Per, som alltid vid uppdrag av det här slaget, att samarbeta med en kollega med annan spetskompetens för att fånga upp alla parametrar och inte missa några avgörande detaljer.

Steg ett var att etablera ett förtroende hos uppdragsgivaren. Per var från början väldigt tydlig med att NAI Svefas roll är att ta fram en opartisk värdering. All kommunikation i ärendet delgavs alla parter för att ytterligare skapa förtroende och markera NAI Svefas opartiskhet. Per var också noga med att sätta in uppdragsgivarna i problematiken så att de förstod vilka frågor de behövde svar på, och att det inte handlade om att göra en schablonvärdering utan att få fram en värdering som de verkligen hade nytta av.

Per och hans kollega började med att besiktiga fastigheten och gå igenom alla dess delar – totalt cirka en och en halv månads arbete. Till sin hjälp hade de en av delägarna, en mätingenjör som mätte upp alla bostadsytor och egendomens skogsbruksplan samt annan relevant information såsom hyreskontrakt, arrendekontrakt, kartor mm.

Därefter började själva värderingsarbetet. Per tillämpande delvärdesmetoden där varje del i fastigheten först värderas var för sig med lämplig metod. För skogen användes avkastningsmetoden där Per utifrån skogsbruksplanen optimerade intäkterna från skogen. Detta jämfördes sedan med liknande fastigheter i NAI Svefas egenutvecklade värderingssystem Jord & Skog som innehåller alla lagfarna försäljningar av jord- och skogsfastigheter av intresse. Systemet bygger på ett stort antal objekt där specifik detaljkunskap finns och där varje ingående parameter har ett delvärde, vilket ger en bra grund inför analyser med olika typer av värderingsobjekt.

För husen och åkermarken användes ortsprismetoden med hjälp av NAI Svefas egenutvecklade databas Real Estate. Upplåtelseavtalen värderades genom en kapitalisering av gällande hyres- och arrendekontrakt. Eftersom delar av marken ligger i anslutning till bebyggelse fick Per även väga in eventuella förväntningsvärden för framtida exploatering.

I nästa steg summerades alla ingående parametrar till en totalsumma som jämfördes med hela gårdar i Jord & Skog-systemet. Därefter gjordes en K/T-analys som bygger på fastighetens köpeskilling delat med taxeringsvärdet. Ofta får man för denna typ av objekt räkna fram ett nytt taxeringsvärde. Resultatet från delvärdesmetoden, K/T-analysen och ortsprisanalysen sammanvägdes till den slutliga marknadsvärderingen.

Det sista steget var att kvalitetssäkra värderingen hos minst en kollega.

Resultat

Förutom att uppdragsgivarna fick en korrekt värdering som underlättade arvsskiftet fick det övertagande syskonet ett kraftfullt underlag för framtiden – en handling som ser till helheten och som därmed utgör en ypperlig grund för att framgångsrikt vidareutveckla verksamheten. Fastighetsägaren ville ha en marknadsvärdering men fick på köpet värdefull insikt i sin egen fastighet: vilka områden som är värda att satsa på, ytor och verksamheter som kan styckas av och säljas, vilka hyresavtal som bör regleras, driftsinriktning osv.

Att se en fastighets utvecklingspotential är självklart för Per och hans kollegor. I det här fallet gick fastighetsägaren från att känna att värderingen innebar en stor engångskostnad till att tycka att det blev en värdering med stora mervärden.

Spetskonsulten

Per Wåhlin är utbildad jägmästare och specialiserad på värdering av stora lantbruksegendomar. Han växte upp på ett lantbruk och ser det som en stor fördel i sitt arbete att aktivt ha deltagit i driften och livet på en större gård. Med en utbildning som jägmästare har Per en oöverträffad kombination av kompetenser för att värdera just lantbruksegendomar.

Våra tjänster>>